Table des matières

Avant-propos

Je m’appelle Stéphane WEBER, maître d’œuvre et investisseur immobilier depuis 20 ans .

Rien ne me destinait à ces activités et pourtant !

A 25 ans, sous la pression bienveillante d’un ami, j’ai acheté mon premier appartement. Un F2 de 47M², en piteux état mais, parfaitement situé, dans le centre de Clermont-Ferrand. A l’époque, je n’avais aucune connaissance en immobilier ou en bâtiment. Je n’avais d’ailleurs aucun outil, marteau, scie, tournevis, … Je gagnais à peine plus que le Smic mais, j’étais économe.

Au bout de deux ans, mon appartement était refait à neuf, sauf la chambre. En effet, le plafond s’effondrait dans cette pièce et je ne savais pas quoi faire. J’ai donc alerté la copropriété qui sur les conseils d’un architecte, a fait évacuer l’immeuble… Je n’avais pas anticipé cette option.

Une dizaine d’architectes ont visité l’appartement, sans succès. Et un jour, j’ai eu l’idée d’appeler un maître d’œuvre. Il est arrivé sur place le lendemain et en dix minutes, il a trouvé une solution technique et financière. J’ai compris à cet instant que ce métier était passionnant.

Cinq ans plus tard, avec mon associé, nous avons créé une société de maitrise d’œuvre écologique. Depuis, nous avons assuré la maîtrise d’œuvre de près de cent maisons bioclimatique écologique en Auvergne et la rénovation de dizaines de logements ! Et en 2019, j’ai fondé Mon Habitat Positif pour proposer des maisons autonomes.

Ce guide est le fruit de ce parcours. Depuis plusieurs années, dans le cadre de mon métier de maître d’œuvre, j’ai constaté le manque de préparation des acquéreurs, des primo accédants. J’ai moi-même fait les mêmes erreurs qui m’ont coûté des années de galères.

Un premier achat mal préparé peut vite tourner au drame. On peut passer dix ans ou plus, à rebondir d’un mauvais investissement, de travaux sous-estimés ou d’un projet mal adapté.

Ce guide, mon blog et les formations qui en résultent permettrons, je le crois, au plus grand nombre, d’éviter les erreurs les plus courantes.

En trois chapitres, tu trouveras ici toutes les recettes d’un achat immobilier en toute sécurité. Ces clés sont celles des investisseurs professionnels. Elles te sont ici dévoilées, pour acheter l’appartement ou la maison dans laquelle tu vivras. Mon objectif avec ce guide n’est pas de faire de toi un investisseur mais, simplement, de te permettre d’acheter ton logement sans la crainte de faire une mauvaise affaire. Ou, plus modestement, te donner les outils pour éviter les erreurs les plus fréquentes.

Tu n’as aucune ou très peu de connaissances en immobilier et tu souhaites investir pour la première fois, ce GUIDE est fait pour TOI.

Démarrer ta recherche

Qui peut acheter sa résidence principale ?

On aurait bien sûr envie de répondre, tout le monde ! C’est ce que les politiques et la croyance populaire veulent nous faire croire depuis des décennies. Je suis désolé mais, je ne suis pas d’accord avec cette idée. Pour ma part, tout le monde ne peut pas et surtout ne doit pas être propriétaire.

Selon tes revenus, les prix de ton marché local, ta situation professionnelle et/ou personnelle, il sera plus pertinent d’être locataire ou propriétaire.

Il faut également prendre en considération le paramètre temps de présence dans ton logement qui est fondamental.

Dans la plupart des régions françaises, il faudra entre 7 à 10 ans pour rentabiliser un investissement immobilier par rapport à une location. Mais les différences entre région, villes ou villages sont énormes, en France.

Les différents marchés immobiliers

Il existe 2 paramètres qui complexifient la comparaison de logements en France : la situation géographique et la situation temporelle.

Autrement dit, avec 100 000 € à Lyon, tu n’auras pas du tout le même appartement qu’à Montluçon aujourd’hui. De plus, tu n’aurais pas eu non plus le même bien en 1940 ou 1980,… Il est finalement impossible de comparer un logement en euros, dans le temps et l’espace. Pour être plus juste, il faut utiliser le ratio Prix/Loyer (prix de vente d’un mètre carré divisé par son loyer). Le ratio Prix/Loyer d’un bien immobilier donne une information beaucoup plus pertinente qu’un prix au m².

Ce graphique montre très clairement qu’il y a une forte corrélation entre les prix et les loyers. Les ratios Prix/Loyer observés pour cet échantillon de 124 villes sont compris entre 132 loyers (Dunkerque) et 338 loyers (Paris 7e). Tous les points alignés sur une même droite passant par l’origine (0,0), correspondent à des villes qui offrent des ratios Prix/Loyer identiques. Il est intéressant de comprendre que pour 2 villes ayant les mêmes rendements locatifs, comme Paris 3e et Metz, les prix d’achat n’ont absolument rien à voir.

C’est donc le secteur géographique et le moment où tu vas acheter qui définiront l’intérêt ou pas de devenir propriétaire.

En 2020, dans des villes comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Nice il est rarement rentable d’acheter, sur du moyen terme. Alors que dans des villes comme Dunkerque, Montluçon, Limoges, Perpignan,… c’est très intéressant de devenir propriétaire.

Alors, qui peut acheter sa résidence principale ?

Il faut 3 critères essentiels pour devenir propriétaire.

  1. Rester suffisamment longtemps dans son logement
  2. Gagner assez d’argent pour emprunter et entretenir son bien
  3. Chiffrer correctement les travaux si besoin
Comment définir le temps que tu vas rester dans ton logement ?

Cette question est très complexe. Par expérience, 8 personnes sur 10 pensent qu’elles achètent pour la vie, surtout les couples (c’est l’amour qui fait ça ou les phéromones…). En réalité, selon les statistiques, elles vendront au bout de 10 ans, en moyenne.

C’est triste mais, ce sont les dures statistiques de l’Insee. Cette durée peut fortement varier selon la qualité du bien. En effet, une maison bien rénovée sera occupée plus longtemps.

A mon sens, le critère de temps, bien qu’essentiel ne peut pas être anticipé. Que l’on soit fonctionnaire ou intérimaire, en couple ou célibataire, riche ou pauvre, jeune ou âgé, nos modes de vie et notre société sont beaucoup trop changeants pour prévoir à plus de 3 ans. Comme il faut retenir un chiffre, je partirai sur la moyenne nationale, soit 10 ans. Ensuite, il faudra se concentrer sur les autres critères.

Combien faut-il « gagner » pour acheter ?

C’est en théorie très simple. Si tu empruntes, ta banque te prêtera 33% de que tu gagnes par mois. C’est-à-dire, si tu dois rembourser 500 euros par mois pour ton crédit, il te faudra gagner au minimum 1500 euros par mois.

Dans ces 500 euros, tout doit bien sûr être compris, le montant à rembourser du bien, les intérêts d’emprunt, l’assurance emprunteur, les frais bancaire, les frais de notaires (quand ils sont compris), les frais d’agence et les travaux.  Nous reverrons tout cela en détails dans le chapitre 4.4, retour à la banque.

Attention, pour un banquier, gagner 1500 euros de revenu par mois, c’est avoir un salaire ou une rente de ce montant. A contrario, des dividendes, des revenus non-salariés, des revenus locatifs, boursiers ou tous autres, ne sont pas des salaires. En effet, le banquier aime moins ce type de revenus qui sont, pour lui, plus aléatoires. Il va donc leur appliquer une décote en général de 30%.

Pour acheter ta résidence principale, les durées d’emprunts sont variables, de 15 à 30 ans. Plus la durée est longue et plus les intérêts d’emprunts te coûtent cher. A l’inverse, plus la durée est courte et moins ton prêt te coûte cher mais, plus le montant mensuel sera élevé.

Un exemple, tu empruntes 200 mille euros sur vingt ans aujourd’hui. Tu rembourseras environ 1000 euros par mois. Si vous êtes deux à travailler, vous rembourserez donc 500 euros par mois chacun (1000/2=500). Vous devrez donc gagner plus de 1500 euros par mois chacun selon le principe des 33% d’endettement bancaire.

Pour l’exemple de ce couple, on voit rapidement qu’ils pourront facilement trouver un logement en province et dans les villes moyennes. Mais leur salaire sera vite insuffisant pour habiter dans une grande ville française comme Paris, Bordeaux, Lyon, surtout en centre-ville.

Il y a donc un rapport direct entre ce que tu gagnes, la durée d’emprunt et le lieu où tu souhaites habiter. C’est évident.

Cependant, ce qui l’est moins, ce sont les coûts annexes non prévus de ton logement. On pensera à la taxe foncière, mais, souvent, on néglige l’entretien courant du bien. Selon la vétusté de ta maison ou appartement, tu pourras très vite ajouter plusieurs milliers d’euros par an simplement pour le maintenir en état. Je ne parle pas ici des travaux de rénovation nécessaires avant l’emménagement.

Le premier point important dans ce guide est celui-ci, NE NÉGLIGES PAS LE COUT D’ENTRETIEN ET DE GESTION DE TON BIEN. Quand on est locataire, on n’a aucune idée de ces frais.

Je reviendrai en détails sur ces coûts.

Chiffrer ses travaux mais, quels travaux et pourquoi des travaux ?

Le choix de faire construire ou rénover pour son premier achat ne sera pas abordé dans cet ouvrage. Mais, clairement, rénover quand on sait choisir le bien et chiffrer ses travaux en amont est toujours beaucoup plus avantageux financièrement que de construire (tva réduite, aides de l’état nombreuses, emplacement privilégié, terrain plus grand…). Tu pourras trouver des articles traitant du sujet sur mon blog, Conseil-avant-achat-immo.com

Si tu achètes dans l’ancien, il est fortement probable que tu sois amené à faire des travaux.

Il existe 3 types de travaux :

  • Les travaux de rafraîchissement
  • Les travaux d’amélioration énergétique
  • Les travaux d’agrandissement ou de réaménagement de l’espace

Le deuxième point important de ce guide, NE SOUS ESTIMES PAS L’IMPORTANCE DES TRAVAUX D’AMÉLIORATION ENERGETIQUE.

Ces travaux sont directement liés à ton confort et à tes futures dépenses. Ce sont ces travaux qui te permettront de rester plus ou moins longtemps dans ton logement. Et comme on l’a vu plus haut, le temps a une importance capitale dans l’acte d’achat ! Si tu concentres ton budget sur des travaux de rafraîchissement ou agrandissement en occultant l’isolation, tu resteras moins longtemps dans ta maison. De fait, il est probable que tu fasses une mauvaise opération par rapport à du locatif. Ou tu resteras longtemps mais, tu vivras dans une passoire énergétique très inconfortable et coûteuse.

Une fois que tu auras défini les travaux à réaliser, il restera à les chiffrer. Tu peux bien sûr les faire toi-même ou les confier à des artisans ou maîtres d’œuvre. Je propose une formation spécifique sur le sujet.

Si tu souhaites en savoir plus, je t’encourage à te rendre sur cette page : Chiffrer ses travaux comme un pro >>>

Si avant de signer ton compromis, tu souhaites être rassuré sur l’état global de la maison et le coût des travaux à envisager :

Tu peux me confier la réalisation d’une expertise avec l’achat pour sécuriser ton investissement >>>

Immobilier, fantasme et (ou) réalité ?

La maison familiale, le premier appartement, c’est souvent, l’achat le plus important de sa vie. On commence très tôt à réfléchir et à s’imaginer chez soi, au coin du feu, dans sa cuisine à préparer le repas pour la famille, dans son jardin à cueillir ses tomates ou tailler ses arbustes. Ses images se transforment avec le temps en rêve et petit à petit, en fantasme.

Le problème, c’est que l’immobilier, c’est avant tout un marché comme les autres. Il y a des vendeurs, des acheteurs, des agents immobiliers, des artisans, (tous plus ou moins honnêtes) … et les fantasmes, par définition, ne se réalisent pas. Tout cela crée des frustrations et des tensions qui en réalité, ne devraient pas exister.

En réalité, une maison, c’est un espace clos dans lequel on est en sécurité. C’est un espace dans lequel on se réfugie pour ne plus être en contact direct avec l’extérieur (le froid, le chaud, le vent, l’humidité, le bruit, les animaux, les autres…).

On peut définir cela, comme un certain confort. Mais, cet agrément, pour aller plus loin, c’est aussi la qualité de l’isolation, du chauffage, la luminosité, la ventilation, l’espace et une multitude de critères subjectifs.

Certes, la maison est pour beaucoup d’entre nous un rêve mais, trop souvent déconnecté de la réalité. Une maison, c’est avant tout, des murs et un toit. Le reste, c’est ce qu’on y fera et y vivra qui feront son intérêt. La petite maison de campagne avec son jardinet et une vue magnifique sur les montagnes pourra vite devenir un enfer si ton gel douche gèle dans ta salle de bain cet hiver (c’est du vécu) …

L’immobilier doit être pragmatique même si cela n’empêche pas de se faire plaisir. Une fois que tu auras acheté ta maison et terminé tes travaux (s’il y en a), que tu auras atteint le niveau minimum de confort moderne requis, tu pourras commencer à rêver. Avant cela, reste cartésien. Pense aux aspects pratiques et anticipes au mieux la revente.

Définir clairement tes besoins

Comme dans la vie, sans objectifs précis, écris, listés, on ne peut pas espérer un résultat satisfaisant. Pour réussir sa première acquisition immobilière, il faudra que tu rédiges avec précisions tes besoins. Tes envies viendront après le nécessaire vital.

Définir précisément l’essentiel :

  • Tes besoins en espace
  • Analyser ton mode de vie
  • Définir tes objectifs à long terme

Les besoins en espace

Ce sujet crée systématiquement débat, aussi sûrement que la corrida ou la peine de mort mais, essayons d’être objectif. Pour la majorité des futurs acquéreurs, le besoin d’espace est surévalué, au moins au départ.

Ne vois pas trop grand ! C’est inutile et plus cher à l’achat, en entretien, en chauffage et en impôt. De plus, ce n’est pas du tout écologique… Pour ma part, je pense que 50M² pour une personne est largement suffisant. C’est même le grand luxe pour la plupart d’entre nous. On peut ajouter environ 25M² par personne supplémentaire.

Nous sommes bien d’accord, cette surface de 25M² par personne est réaliste uniquement en province et dans les petites villes. Pour les grandes villes, tu peux malheureusement diviser la surface par deux, vu le prix actuel de l’immobilier au M². Pour exemple à Paris, le prix moyen est de 10 000 €/M² ! Le prix des logements au M² est directement corrélé à la densité de population. En conséquence, avec 21 067 habitants par km2, Paris est la 7e ville la plus densément peuplée au monde… devant Séoul, Tokyo ou Delhi !

Mais, si tu souhaites une surface de 250 M² pour 3 personnes, tu en as évidemment le droit. Il faudra juste anticiper la taxe foncière, le chauffage, le ménage et une aspiration centralisée pour éviter de te greffer un aspirateur dans le dos, …

Analyser ton mode de vie

Pour bien préparer sa recherche immobilière, il faut faire le point sur ta façon de vivre. Souhaites-tu un salon isolé du bruit ? Une cuisine ouverte à l’américaine ? Une chambre d’ami ? Un double garage ? Et si c’est le cas, essaie de comprendre pourquoi tu as ces envies ?

Nos besoins dans l’habitat sont souvent liés à des habitudes, au mimétisme, voire à des fantasmes, qui peuvent changer ou évoluer. Analyser tes véritables besoins te permettra de comprendre ce que tu souhaites vraiment.

Par exemple, la fameuse chambre d’ami…C’est une pièce que presque tout le monde désire, pour recevoir les gens de passage. Elle a de nombreux avantages :

    • Recevoir des amis ou la famille ;
    • Anticiper la venue d’un bébé ;
    • Servir de pièce pour repasser ou sécher son linge ;
    • Augmenter la valeur de la maison ;
    • Louer une chambre en location courte durée, … ;

Mais cette pièce comporte aussi des contraintes. Par exemple, calcule le nombre de jours réels sur l’année ou potentiellement quelqu’un pourra venir dormir chez toi.

Allez, je vais t’aider. Si tu connais le prix de ton marché immobilier, calcule le cout de cette chambre d’ami. Par exemple, 12M² x 2000 euros/M² = 24 000 euros. Si tu accueilles ta grand-mère 10 nuits par an, pendant 20 ans, cette chambre d’amis te coutera 120 euros par nuit d’occupation. Je ne compte pas dans ce calcul, l’entretien de cette chambre, le mobilier nécessaire, la taxe foncière, le chauffage ou la climatisation, …

On voit avec cette démonstration qu’une chambre d’ami a des avantages et des inconvénients. Il faudra donc calculer au mieux tes besoins. Dans ce cas, peut-être qu’offrir à ta mémé, une chambre en location courte durée, sera beaucoup plus économique même en lui payant le taxi…Mais si tu loues ta chambre d’amis, justement en location courte durée, régulièrement, cela peut être rentable. Bien que, nous l’avons vu dernièrement, en période de confinement, c’est un peu compliqué…

Définir tes objectifs à long terme

Pour un premier achat, la famille est souvent réduite ou même inexistante. On peut acheter seul(e), ou en couple. Avec le temps, la famille peut s’agrandir, les besoins peuvent changer. Il faut pouvoir, dans une certaine mesure anticiper.

Sur ce point, il ne faut jamais oublier que l’on réside en moyenne 7 à 10 ans dans notre première maison ou appartement ! Nos objectifs changent, évoluent avec le temps. Je ne pense pas, dans ces conditions que l’on puisse définir précisément ses besoins d’espace ou de logement à long terme. C’est même une erreur de le croire.

Anticiper la naissance d’un ou deux enfants et acheter une maison en conséquence est hasardeux. Il est plus logique de faire les enfants avant et de louer en attendant. Mais, ce point est tout à fait subjectif. Cela dépend d’une multitude de paramètres, financiers, géographiques, temporels, …

Pour conclure ce paragraphe, définir ses objectifs dans l’immobilier doit reposer avant tout sur le potentiel de revente. Il faudra donc tout mettre en œuvre pour revendre facilement son bien. C’est le seul objectif à long terme que l’on peut anticiper avant l’achat, avant même les premières visites. Si un enfant, un besoin de garage, d’une chambre d’ami, d’un bureau arrivent à posteriori, on peut toujours revendre et empocher une belle plus-value si l’achat a été bien pensé.

Qu’est ce qu’un bon potentiel de revente ?

Un bien immobilier se revendra facilement s’il y a plus d’acheteurs que de biens. Et ce cas de figure est toujours corrélé au marché de l’emploi ou au potentiel touristique.

Concrètement, tu vendras toujours plus facilement dans des secteurs où il y a peu de chômage par rapport à la moyenne nationale (les grandes villes françaises essentiellement). A contrario, je te déconseille d’acheter dans des villes sinistrées même si la tentation est grande vu les prix sacrifiés.

Ensuite, les villes ou villages touristiques sont également très prisés en France. On retrouve ces dernièrs le long des côtes et dans certains endroits remarquables.

Enfin, la qualité intrinsèque de ton bien est bien sûr fondamentale. L’emplacement par rapport aux commerces, aux services, la situation solaire et dont la luminosité, l’isolation, l’aménagement, l’accessibilité et le charme. Tous ces critères sont à prendre en compte et te permettront de vendre plus rapidement à un bon prix.

Analyse de ton marché

Tu as défini tes besoins. Avant de te lancer dans ta recherche, il va falloir analyser ton marché local.

Définir ton secteur de recherche

Où souhaites-tu acheter ?

Pour choisir dans quel environnement tu vas commencer tes recherches, il faudra définir une zone géographique précise. Tu peux par exemple démarrer avec le lieu de travail.

Prends une carte, et fais des cercles de 10, 20, 30 km… avec pour centre ton entreprise. Si vous achetez à 2, c’est la jonction entre ces cercles qu’il faudra prendre en compte. Vous pouvez remplacer le point de départ, votre entreprise par l’endroit où vous vous rendez le plus souvent.

Estimer le prix de ton secteur de recherche

Après avoir défini ta zone de recherche, il va falloir en estimer les prix. C’est souvent une tâche complexe et longue. Il existe plusieurs méthodes, payantes ou gratuites.

La première méthode est de solliciter des agents immobiliers ou un notaire. C’est en général plutôt fiable mais, payant. L’inconvénient, c’est que tu n’apprendras pas par toi-même les prix du marché.

La seconde méthode est gratuite. Il s’agit des sites internet d’estimations.

Je te conseille de croiser les informations de plusieurs sites. En effet, les sites d’estimations sont loin d’être fiables à 100 % et tu seras donc plus précis en compilant les données.

meilleursagents.com

Sur ce site, tu vas pouvoir connaître le prix des secteurs que tu as sélectionnés. Meilleurs agents calcule les prix au M² des appartements ou maisons, en fonction des ventes qui ont été réalisées, sur une durée donnée, par les agences immobilières. Il va falloir créer un tableau, idéalement sous Excel où tu pourras insérer les zones (quartiers, villages…) et leur prix respectif (bas, moyen, haut).

immoprix.com

Ce site est celui des notaires de France. Les prix que tu trouveras sur ce site son particulièrement fiable. Ils sont ceux des dernières transactions réalisées par les notaires. On peut dire qu’il s’agit du site le plus faible de France avec La Base PATRIM ou la base DVF.

Les prix sont classés par villes ou quartiers, appartements ou maison. Le site donne la valeur médiane des ventes qui est plus représentative que la valeur moyenne.  C’est vraiment un incontournable si tu veux en apprendre plus sur ta ville ou ton secteur.

La chambre des notaires de Paris

Immoprix ne traite pas de Paris et l’île de France donc la chambre des notaires de Paris prend le relais.

Ce site te renseignera sur tous les prix dans l’ancien (et donc pas dans le neuf) et de façon très précise dans le temps. Tu trouveras des données ville par ville ou quartier par quartier.

cotation-immobiliere.fr

Ce site pourra te renseigner sur les cotations. La cotation est le prix proposé par le vendeur et non pas le prix réel de la vente. Il s’agit donc du prix avant la négociation. Ce site ne te renseigne donc pas sur les prix réel de la vente mais il est tout de même très utile parce que précis et complet.

La cote immo

La cote immo est un site payant qui est surtout intéressant pour le secteur Paris et Ile de France. Pour cette zone géographique, le site se base sur le prix réel des transactions fournies par les notaires. Alors que pour le reste de la France, la côte immo te propose juste des prix de présentation.

Il existe encore de nombreux sites mais qui se basent tous sur des prix de présentations (le prix affiché par le vendeur lors de l’annonce). Tu sais à quel point ce prix n’est pas le reflet de la réalité…

Si tu veux aller plus loin, je trouve intéressant de comparer les villes.

Le site linternaute collecte, de manière ludique, les données de l’Insee. Un bon indicateur sera la croissance démographique. Si la population augmente depuis des années, c’est que la ville est attractive et donc, tu auras plus de facilités à revendre,. A l’inverse, si la population décline, certes tu achèteras moins cher mais, tu vendras peut-être à perte.

En général, la population augmente dans les villes attractives en emplois, en universités et écoles ou cas particuliers, les sites touristiques. Les villes frontalières sont également plus attractives comme par exemple en Lorraine avec le Luxembourg. Les prix de l’immobilier dans ces secteurs ont logiquement suivi une courbe croissante.

A l’inverse, de très nombreuses villes, de 2000 à 50 000 habitants, voient leurs marchés immobiliers décliner depuis des décennies par manque d’emplois, écoles et services public.

Toujours sur linternaute, tu pourras connaitre les salaires moyens des habitants. Le prix d’achat de ton logement sera souvent en rapport, ainsi que les prix de revente.

Pour terminer ton analyse de secteur, je te conseille le site datafrance. Ce site assez génial, te permettra de tout connaitre de ta ville. Il classe les communes par attractivité, en fonction des services d’éducation, médicaux, commerces, sports, loisirs, transports… et tu trouveras également des informations sur la taxe foncière, le type de logements, le type de ménages, … C’est un site très complet.

L’analyse de ton marché te permettra de cibler ton secteur de recherche, de préciser tes critères et de connaitre les prix. Cette étape ne doit pas être négligé.

Le troisième conseil de ce guide et de ne surtout pas te précipiter pas dans ta recherche sans avoir minutieusement compris ton secteur géographique.

Les différents moyens de recherches

Tu connais parfaitement ton marché alors passons enfin à la recherche. C’est une étape qui peut être longue et fastidieuse. Mais, prends ton temps. Celui de bien te familiariser avec ta zone géographique. C’est parti à la recherche du bonheur…😁

Le Bon Coin

Un site web détrône aujourd’hui tous les autres pour les annonces immobilières, c’est le Bon Coin. Sans les citer tous, il existe aussi SeLoger, Logic.Immo, annoncesjaunes, Vivastreet, De particulier à particulier, …

Tu pourras trouver des annonces intéressantes sur tous ces sites Internet mais, pour moi Le Bon Coin, c’est comme Google pour les moteurs de recherches, c’est incontournable. Nous allons apprendre à nous en servir correctement, ensemble.

En principe, à ce stade, tu sais ce que tu veux. Tu vas donc renseigner ta recherche, en cliquant sur la loupe « rechercher ». Ensuite « catégorie », « vente immobilière ». Renseigne ta région et ta ville.

Tu dois connaître ton budget maximum. Ajoutez-y 30%. Par exemple, ton budget maximum est de 200 000 euros. Renseigner « prix max 260 000 euros » (ou 275 puisque le bon coin ne propose pas 260). Je te conseille d’ajouter 30% à ton budget dans le moteur de recherche pour te permettre de visiter des biens qui t’apparaissent inaccessibles mais, qui peut être le deviendront après négociation. Nous verrons au chapitre 03, les différentes techniques de négociations. Renseigne ensuite les surfaces et lance la recherche.

Reporte ensuite tes résultats dans un tableau excel. Tu n’es pas obligé de tout sélectionner mais uniquement les biens qui te semblent les plus intéressants. Ou, tu peux aussi créer un compte sur Le Bon Coin et enregistrer tes favoris.

Personnellement, je préfère le tableau excel, qui me permet de comparer plus précisément les surfaces, les prix et travaux à réaliser mais, c’est plus long à mettre en place.

Le Bon coin utilise un langage pour les recherches. Par exemple mettre des guillemets autour d’un mot, signifie que tu souhaites que la recherche se fasse uniquement sur ce mot. Voici les termes les plus utilisés :

  •  « Or » indique au site que tu cherches soit l’un, soit l’autre terme, par exemple « immeuble or maison ».
  • « Not », cela indique que tu cherches l’un mais, pas l’autre, par exemple « immeuble not maison ».

Utiliser ce langage te permettra de gagner beaucoup de temps.  Il existe ensuite des options de recherches comme « type de bien », « surface », « pièces » et « type de vente ». Je te conseille de ne pas renseigner trop de détails parce que beaucoup de vendeurs se trompent dans la rédaction de leurs annonces. Si tu es trop précis, tu ne verras pas leurs annonces.

Les agences immobilières

trouver sa maison

Tu dois bien sûr te rendre dans les agences immobilières de ton secteur. Une agence, ce n’est pas du tout la même démarche qu’Internet. Si tu souhaites des résultats, il faudra créer une relation avec les agents immobiliers. C’est extrêmement important de nouer des liens avec ces professionnels. Et les liens, cela prend du temps à créer.

Si tu cherches des résultats, déplace-toi, discute avec les agents, laisse tes coordonnées et retourne les voir régulièrement. En effet, cela prend du temps, de l’énergie mais, si tu ne peux pas prendre ce temps, les chances de réussites avec les agents sont faibles. Concentre-toi alors plutôt sur les autres méthodes de recherches.

Pour ma part, je trouve que créer du lien avec des professionnels du secteur est extrêmement précieux, pour un achat comme pour une vente. Il faut comprendre qu’un agent immobilier a passé parfois 10 ou 20 ans à constituer son réseau. Quand il rentre une très bonne affaire, il a plusieurs possibilités.

  1. Il l’achète lui-même avant de la mettre en mandat
  2. Il va la proposer à ses meilleurs clients (des investisseurs le plus souvent)
  3. Il arrive aussi, qu’il appelle quelqu’un comme toi, qui a juste été très sympathique. 😉

Le démarchage direct

Tu as repéré un ou deux quartiers qui te conviennent. Tu veux absolument cette maison, dans cette rue. Alors, tu devrais tenter le démarchage direct.

Il suffit pour cela de rédiger à la main, une demande du type « Cherche maison de 100 à 140 M² dans votre quartier, pour un achat immédiat, merci de me contacter si vous êtes intéressé, Nom et téléphone ». C’est surprenant mais, cette technique fonctionne. Bien sûr, seul un tout petit pourcentage des personnes visitées te répondra mais tu seras souvent le seul à leur faire une offre.

Une technique similaire consiste à repérer une maison abandonnée qui te plait. Laisser tes coordonnées dans la boite aux lettres donne rarement des résultats. Il te faudra donc trouver les propriétaires. Rendez-vous au service de l’urbanisme de la commune qui te renseignera sur ces derniers. Tu pourras ensuite faire tes recherches, sur Internet et avec un peu de chances, tu pourras les contacter, par courrier et leur faire une offre. Comme pour le démarchage direct, le taux de réussite est faible mais, le potentiel de faire une bonne affaire est important.

Le quatrième conseil de ce guide est de multiplier tes chances de réussite en utilisant tous les moyens cités plus haut. Ne te contente pas d’une recherche sur le bon coin ou autres sites web, même si parfois, cela peut suffire.

Mettre en place une routine

Pour être efficace dans ta recherche immobilière comme dans toutes les activités humaines d’ailleurs, il faut mettre en place une routine.

Automatiser ses recherches

Si tu as bien suivi les étapes précédentes, et je sais que c’est le cas, tu sais ce que tu cherches et où le trouver.

Sur le Bon Coin, une fois que tu auras fait le tour des annonces sur ton secteur, enregistre tes recherches dans l’onglet « Mes recherches », en haut de la page, à gauche de « Mes favoris ». Tu cocheras l’option « m’alerter par email ».

Tu pourras créer des alertes email sur le site Le Bon Coin mais, tous tes sites de recherches immobilières.

N’oublie pas les agences ! Beaucoup d’agences de ton secteur peuvent t’alerter par newsletter ou par mail. Un fois de plus, pour que cela fonctionne, il faut réussir à gagner leur confiance avant de leur demander à être répertorié dans leurs bases de données. Tu recevras ainsi les biens en vente avant qu’ils ne soient publiés sur Internet. Tu élimines ainsi environ 90% de la concurrence (ce pourcentage est juste un ordre de grandeur).

Ensuite, tous les matins, avant d’aller au travail et/ou après ta journée de boulot, consulte tes mails et les nouvelles annonces. Tu ne rateras plus aucune mise en vente. En général, seules quelques annonces sont éditées par jour sur un secteur précis. Donc, en quelques jours, tu arriveras à reconnaître les biens que tu as déjà vus.

Tu pourras en sélectionner certains et en écarter beaucoup d’autres.

Ta rigueur quotidienne sera une des clés pour trouver le bien que tu cherches. Le temps joue en ta faveur si tu mets en place ce type de routine.

Très peu de personnes ont cette opiniâtreté pendant plusieurs mois. Ils ne consultent leurs alertes qu’une ou deux fois par semaine et ensuite ils abandonnent. Comme le besoin est réel, ils reprennent six mois plus tard mais, presque à leur point de départ. Ensuite, au bout d’encore quelques mois, ils achètent une maison un peu par dépit. Et c’est exactement comme cela que l’on fait une mauvaise affaire. Ne fais pas cette erreur ! Sois persévérant et tu feras la différence ou revois tes objectifs.

Sélectionner les biens à visiter

Une erreur classique consiste à sélectionner trop de zones géographiques ou un secteur trop étendu. Si tu commets cette erreur, tu seras submergé d’annonces et vite découragé. Il faut à tout prix éviter cela. C’est aussi un très bon moyen de faire une mauvaise affaire.

Il faut que tu raisonnes« statistiques ». Si ton secteur géographique est limité à 15 km autour de ton travail et qu’il n’y a que trois nouveaux biens à vendre chaque semaine, donc douze par mois, tu auras le temps de les voir potentiellement tous. Tu connaitras parfaitement ton marché et même si un seul bien correspond à ta recherche sur une durée de six mois, tu auras peu de chance de le rater.

A l’inverse, si ton secteur génère quinze nouveaux biens par jour, soit quatre cent cinquante par mois, tu ne pourras jamais tous les visiter. Tu vas mettre un temps fou à connaître le secteur puisque tu ne verras qu’un échantillon de celui-ci. Tu auras toutes les chances de rater le bien que tu cherches.

J’entends d’ici ta réponse « Oui, mais, je ne trouve rien autour de mon travail ou c’est trop cher ». Très bien. Dans ce cas, il ne faut pas intégrer ce secteur dans tes recherches. Si tu sais que le prix au m² à 15km autour de ton travail est à 2500 euros/M² et que ton budget est à 1500 €, ne rêve pas. N’espère pas qu’un malentendu, de 1000 ou même 500 euros du M² arrivera dans ta boite mail un jour. Il y a autant de chance que cela arrive que de gagner au loto. Et surtout, tu gagneras énormément de temps à te concentrer sur un secteur qui peut correspondre à ton budget.

Le cinquième conseil de ce guide est de bien choisir sa zone géographique. C’est la garantie de trouver ce qu’on cherche dans un délai raisonnable.

Une fois ton secteur géographique sélectionné, tu dois pouvoir tous visiter !

Et je te conseille de le faire, au moins au début. Le début pour moi, c’est le premier mois… Si tu trouves en trois jours, je ne peux que te féliciter. Mais, c’est que soit tu as la chance du débutant, soit ton marché est très peu concurrentiel. Dans ce dernier cas, réfléchis aux conditions de revente.

Dans un marché « normal », actuellement et en France, il faut plusieurs mois pour trouver un bien véritablement intéressant. Il peut d’ailleurs arriver, souvent, de visiter quelques perles au début de sa recherche. Mais, je te déconseille fortement d’acheter trop vite, même si tu es certain que c’est une bonne affaire. Voilà un conseil que peu de gens suivent… Je ne connais aucun débutant qui ait réalisé une bonne affaire en achetant les premières semaines de visite.

Je pense d’ailleurs que beaucoup se persuadent que c’est une bonne affaire. En effet, cela évite bien des efforts de recherches parfois laborieuses. Mais sérieusement, penses-tu qu’en te lançant pour la première fois, dans une démarche aussi complexe qu’acheter une maison, tu y arriveras au bout de 3 visites ? Je suis convaincu que tu compares plus de 3 machines à laver avant d’en acheter une et la tâche est infiniment plus simple.

Pour être sûr de ne pas se tromper, il faut savoir être patient et aiguiser son œil. Il n’existe qu’une seule méthode, enchaîner les visites, prendre des notes, les analyser et en tirer des conclusions pour affiner sa recherche. On me demande souvent, combien faut-il faire de visites en moyenne ? Il n’y a évidemment aucune règle. Cela dépend de tous les paramètres déjà énoncés plus haut et du plus important, toi.

Le sixième conseil de ce guide est d’éviter d’acheter lors des premières visites même si tu penses que c’est une super affaire. Seule l’expérience te permettra d’en juger.

Au terme d’un mois ou deux, en fonction du nombre de visites effectuées et de la complexité du marché, tu devrais pouvoir trouver des biens et faire des offres.

Et voici le contenu tu pourras trouver dans les deux derniers chapitres :

Visiter

Le premier contact avec le vendeur

Avant la visite

Qui sont les vendeurs ?

Depuis combien de temps le bien est en vente ?

Les informations relatives à la vente du bien ?

L’arrivée sur place

La première impression

La découverte du bien, avec le vendeur

Pendant la visite, étape par étape

La fin de la visite

Les travaux

Apprendre à chiffrer soi-même ses travaux

Après la visite

Enchaîner 

Se décider à acheter

Acheter

Faire une offre

Négocier

Tout le monde n’est pas négociable

Qui est négociable ?

Comment négocier ?

Jouer le timing

Le prix juste

L’autorité supérieur

Être détaché, mais pas trop

Ne plus négocier le prix

Couper la poire en deux

Ma technique pour présenter mon offre écrite

Signer le compromis

Un notaire, pourquoi faire ?

Comment choisir son notaire ?

Le compromis ou promesse de vente

Retour à la banque

Préparer ton dossier bancaire avant ton achat immobilier

Comprendre ton banquier

Qu’est-ce que ton banquier adore ?

Savoir parler à ton banquier

Présenter ton projet d’achat à ton banquier

Présenter sa demande de financement immobilier

Négocier son prêt

Négocier avec son banquier pour obtenir ton prêt immobilier

Négocier les frais de dossier bancaires

Comprendre le taux d’intérêt

L’assurance emprunteur

La durée du prêt

La signature de l’acte d’achat

La remise des clés après l’achat

Le règlement des frais de notaire

Le délai légal de rétractation

Les garanties et recours après l’achat d’un bien immobilier

Les vices de consentements ou dole

Les vices cachés

Le non-respect de l’obligation de délivrance

Annulation de vente immobilière pour lésion

Les frais et taxes après l’achat immobilier

La taxe foncière

Les charges de copropriété

Les travaux votés par la copropriété

Les travaux et l’emménagement

Réaliser les travaux

L’emménagement

Enfin, tout est fini, tu emménages, seul ou en couple, avec ou sans enfants. Si tu as délégué les travaux, anticipe un mois minimum de marge par rapport au planning donnés par les artisans.

Je n’ai aucun conseil à t’offrir pour cette étape 😅 mais, je te souhaite de vivre d’heureuses années dans ta nouvelle maison ou appartement ❤️.

Normalement, si tu as bien suivi toutes les étapes, tu n’as pas fait une mauvaise affaire et ce n’est déjà pas si mal 👌. Bravo 🏆

Stéphane WEBER

Rappel des points importants !

  1. Ne négliges pas le cout d’entretien et de gestion de ton bien.
  2. Ne sous estimes pas l’importance des travaux d’amélioration énergétique.

  3. Ne surtout pas …

  4. Multiplier tes chances …

  5. Bien choisir…

  6. Éviter d’acheter …

  7. Sympathise rapidement pour …

  8. Demande les pièces …

  9. Sois organisé …

  10. Ne sur estime pas… 
  11. Prends le temps de ….

  12. Rédige impérativement …

  13. Ne passes pas à côté d’une …

  14. Il vaut mieux …

  15. Ton banquier doit…
  16. Choisis bien ton …

  17. Je te souhaite de…

Laisser un commentaire