Comment se lancer et préparer sa recherche immobilière ?
Bien préparer sa recherche immobilière, avant d’acquérir sa maison est essentiel. Cela te permettra d’éviter des erreurs qui peuvent te couter très cher. Ne pense pas que l’improvisation a sa place ici ! Ni le coup de cœur. Un achat immobilier, c’est complexe et cela demande du temps. Mais, avec un peu de préparation, tu pourras économiser plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Nous allons voir en détail, comment rédiger tes besoins et ton cahier des charges.
Cet article t’apportera les fondamentaux avant de te lancer dans tes recherches.
Analyse de tes besoins immobiliers
Cette étape est essentielle. Pour préparer sa recherche immobilière, il faut prendre du recul et comprendre son mode de vie dans le détail.
En effet, avant de consulter les annonces sur le Bon coin, Logic Immo ou autres sites de vente en immobiliers, tu dois définir précisément au moins ces points :
- Ta zone géographie
- Tes besoins en espace
- Ton budget prévisionnel
Ta zone géographique pour définir tes recherches
Il s’agit de réduire drastiquement ta zone de recherche. Il existe de nombreuses méthodes pour choisir le lieu de son futur logement.
D’instinct, naturellement, tu vas d’abord t’intéresser aux lieux que tu connais et qui te plaisent 😍 ! Ce petit bord de mer ou tu as passé tes dernières vacances, ce coin de paradis ou tu as randonné, ce quartier ou vivent tes amis…
Ensuite, tu peux te poser quelques questions concernant tous ces lieux :
- Ai-je les moyens d’acheter à cet endroit (voir le calcul de taux endettement plus bas) ;
- Suis-je vraiment prêt psychologiquement pour vivre quotidiennement dans ce cadre de vie ?
- Est-ce que je vais pouvoir exercer un travail à proximité de ce lieu ?
- Existe-t-il des services publics, commerces, sports dans cet endroit ? Si non, est-ce que cela va me manquer ?
- Quelle vie sociale je peux espérer dans ce village ou quartier ?
- La météo sera-t-elle compatible à ce que je suis prêt à accepter ?
- Est-ce que j’ai bien mesurer les nuisances diverses ?
- Cet endroit répondra-t-il encore à mes besoins dans 5, 10 ou 15 ans ?
Si tu peux juste t’interroger sur ces problématiques, tu pourras normalement diminuer progressivement la zone de recherche. Le but n’est pas de trouver l’endroit parfait mais, de réduire au maximum les endroits ou tu vas commencer à chercher.
Réfléchir au besoin d’espace avant la recherche
Ce sujet crée systématiquement débat, aussi surement que la corrida ou la peine de mort mais, essayons d’être objectif. Pour la majorité des futurs acquéreurs, le besoin d’espace est sur-évalué, au moins au départ.
Ne vois pas trop grand ! C’est inutile et plus cher à l’achat, en entretien, en chauffage, en impôt et ce n’est pas du tout écologique… Le problème, que j’ai rencontré cent fois, c’est plus tu as le budget, plus c’est compliqué de faire ce type de compromis. On peut difficilement demander à un millionnaire de vivre dans 100M² même à Paris.
Pour ma part, je pense que 50M² pour une personne est largement suffisant. C’est même le grand luxe pour la plupart d’entre nous. On peut ajouter environ 25M² par personne supplémentaire. Ce qui nous donne des espaces de :
- 50M² pour une personne
- 75M² pour deux personnes
- 100M² pour trois personnes, …
Nous sommes bien d’accord, ces surfaces sont réalistes en province et dans les petites villes. Pour les grandes villes, tu peux te permettre de diviser la surface par 2. En conséquence, pour préparer sa recherche immobilière, définir la surface dont tu as réellement besoin est important.
Mais, si tu souhaites une surface de 250 M² pour 3 personnes, tu as évidemment le droit 😅. Il faudra juste anticiper la taxe foncière et le chauffage, le ménage, une aspiration centralisée pour éviter de te greffer un aspirateur dans le dos, …
Établir un budget prévisionnel
Après avoir défini tes besoins en espace, tu devras analyser ton budget 🤑. L’idéal bien sûr, étant que ton budget te permette de répondre à tes besoins. Il existe deux méthodes pour savoir quel sera ton budget.
- Aller voir ton banquier, avec tes 3 derniers bulletins de payes ;
- Calculer toi-même le montant que tu pourras investir ;
Pour ma part, je préfère bien sur la seconde option. Tu seras plus autonome et n’ennuiera pas ton banquier qui déteste faire çà.
Il te suffit de connaître ton revenu mensuel. Ainsi, le plus simple est de diviser tous tes revenus annuels par 12, sauf tes revenus fonciers. En effet, pour ces derniers, le banquier ne prendra en compte que 70% du montant mensuel. Une fois le montant mensuel défini, tu diviseras par 33% et tu connaitras ta capacité mensuelle d’endettement. Le calcul est grossier mais, il suffit amplement pour préparer sa recherche immobilière.
Exemple 01 : 1500 € de revenus (salaires, indemnités, …) x 0.33 = 495 € de capacité d’endettement.
Si tu as déjà un crédit, il va falloir déduire tes remboursements.
Exemple 02 : (1500 € de revenus – 250 € de remboursement de crédit) x 0.33 = 412.50 €
Donc, si l’on prend l’exemple 01, ta capacité d’endettement est de 495€ / mois. C’est donc la somme que le banquier prendra en compte pour définir ce qu’il va te prêter. Ensuite, tu pourras décider de la durée de ton prêt et tu connaîtras la somme totale que tu peux emprunter.
En l’occurrence, avec un remboursement de 495€/ mois pendant 20 ans, tu pourras emprunter environ 100 000 € selon meilleurstaux.com
Analyser ton mode de vie
La culture familiale
Prendre du recul face à son désir d’habitat
Pour démarrer, il faut faire le point sur ta façon de vivre et ton vécu à son importance. En effet, il conditionne souvent les première recherches. Il faut savoir prendre du recul par rapport aux maisons dans lesquels tu as vécu. Dans la mesure où ces lieux ont imprégné ton esprit, il faut savoir les comprendre.
Nos besoins dans l’habitat sont souvent liés à des habitudes familiales, voir de fantasmes, qui peuvent changer ou évoluer. Le fait d’analyser tes véritables besoins te permettra de comprendre ce que tu souhaites vraiment.
Souhaites-tu un salon isolé du bruit ? Une cuisine ouverte à l’américaine ? Une chambre d’ami ? Un double garage ? Et si c’est le cas, essayes de comprendre pourquoi tu as ses envies ?
Exemple : la fameuse chambre d’ami 🤔…
C’est une pièce que presque tout le monde désire, pour recevoir les personnes de passage. Elle a de nombreux avantages :
- Recevoir des amis, ou la famille ;
- Anticiper un nouveau bébé éventuel ;
- Elle peut servir de pièce pour repasser ou sécher le linge ;
- Elle augmente la valeur de la maison ;
- On peut louer cette chambre en location courte durée, …
Mais, cette pièce comporte aussi des contraintes.
Calcule le nombre de jour réel sur l’année ou potentiellement quelqu’un pourra venir dormir chez toi 😅. Souvent, on a tendance à exagérer le nombre de jour. Je ne sais pas pourquoi…
Allez, je vais t’aider. Si tu connais le prix de ton marché immobilier, calcule le cout de cette chambre d’ami.
Exemple : 12m² x 1200 euros/m² (prix d’achat au m²) = 14 400 euros.
Donc, si tu accueilles ta grand-mère 5 fois par an, pendant 20 ans, cette chambre d’amis te coutera 144 euros par nuit. Je ne compte pas dans ce calcul, l’entretien de cette chambre, le mobilier nécessaire, la taxe foncière, le chauffage ou climatisation, …
On voit avec cette démonstration qu’une chambre d’ami à des avantages et des inconvénients. Il faudra donc calculer au mieux tes besoins. Dans ce cas, peut-être qu’offrir à ta mamie, une chambre en location courte durée, sera beaucoup plus économique…mais, si tu loues ta chambre d’amis, justement en AIBNB, régulièrement, ça devient rentable.
Apprendre a anticiper ses besoins d’habitat
Pour un premier achat, la famille est souvent réduite ou même inexistante. On peut acheter seul, ou en couple. Avec le temps, la famille peut s’agrandir, les besoins peuvent changer. Il faut pouvoir, dans une certaine mesure anticiper.
Sur ce point, il ne faut jamais oublier que l’on réside en moyenne 7 ans dans notre première maison ou appartement !
Nos objectifs changent, évoluent avec le temps. Je ne pense pas, dans ces conditions que l’on puisse définir précisément ses besoins d’espace ou de logement à long terme. C’est même une erreur de le croire.
Anticiper un ou deux enfants est hasardeux. Pensez qu’il nous faut une maison de plain pied suite aux conséquences d’un accident de la vie potentiel, c’est parier sur une catastrophe. Ce n’est pas très optimiste et l’on peut toujours revendre…
Suivre les modes de l’habitat
Dans l’immobilier, comme dans tous les biens de consommation courant, il y a des modes. Afin de bien préparer sa recherche immobilière, je crois qu’il faut être le plus détaché des modes possibles. Les modes passent rapidement en immobilier. Elles durent rarement plus de 10 ans.
Par exemples, il y a quelques années, la mode était aux cuisines rouges. On en trouvait dans tous les magasins, pendant deux ou trois ans et des milliers ont été installé. A ce jour, lors de mes visites, je retrouve ces cuisines qui ont très mal vieillies. Des cuisines plus sobres, passe partout, permettront de vendre une maison plus rapidement.
C’est pourquoi, le fait d’éviter les modes te permettra d’acheter plus vite et de vendre mieux.
Définir ses objectifs immobiliers à long terme
L’emplacement de ton futur bien
Comme nous l’avons vu plus haut, l’emplacement est un des premiers points à définir avec tes besoins réels. Mais, il ne faut pas oublier ta qualité de vie.
Sois très attentif à l’ensoleillement ☀️. Une exposition au Sud est idéale. Elle t’apportera de la lumière toute la journée et de la chaleur en hiver. Si possible, évite les expositions plein Ouest qui inévitablement, vont surchauffer ton habitat en été.
Ensuite, soit attentif à tous les commerces, écoles, services publics, équipements sportifs et transports en commun. Je te conseille de prendre le temps de te balader, à pied, pour découvrir les lieux.
Le potentiel de vente
A mon sens, préparer sa recherche immobilière doit reposer avant tout sur le potentiel de revente.
Il faudra donc tout mettre en œuvre pour revendre facilement son bien. C’est le seul objectif à long terme que l’on peut anticiper avant l’achat, avant même les premières visites.
L’emplacement et l’orientation de ta maison seront très importants ainsi que tous les services et commerces. Ensuite, il te faudra essayer de comprendre et d’anticiper les besoins du plus grand nombre. Un des clés, pour la revente, est sans conteste, le potentiel économique. Si il y a de l’emploi, tu peux espérer que ton bien prendra de la valeur avec le temps.
Bon plan : Prends des notes sur les résultats de ton analyse de besoins réels. Consulte-les régulièrement et surtout avant de réaliser tes visites.
Ce travail est personnel. Évite de trop consulter ta famille ou tes amis même si c’est rassurant. Ils auront tous leurs avis sur ton mode de vie et tes besoins mais, cela ne va pas t’aider pas dans ton choix 😅.
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