La préparation et l’obtention de ton prêt bancaire est une étape qui ne devrait pas te poser de problème. Mais seulement si tu remplis quelques conditions... En effet, les banquiers ont des critères assez précis pour te prêter l’argent.

Préparer ton dossier bancaire pour ton achat immobilier

Comprendre ton banquier

Pour commencer, nous allons faire un peu de psychologie. Pour que ton projet soit facilement financer, demandes-toi : qui est-ton banquier ? 

Probablement que ton conseiller bancaire est issus d’une formation commercial. En effet, les conseillers bancaires pour particuliers ont souvent un diplôme issus d’un BTS ou d’une licence en banque, en commerce ou en force de vente. Il faut savoir que ce poste ne demande pas de hautes qualifications, sans vouloir du tout, dénigrer leur travail. Et même si c’était le cas, tu n’as aucune raison d’avoir peur ou d’être impressionné par ton conseiller bancaire.

Ton conseiller sera sans doute un commerciale. De fait, il va tout faire pour te vendre un maximum de prestations liées à ton emprunt ou pas. Il est assez rare qu’il te recommande un produit sans intérêt.

Qu’est-ce que ton banquier adore ?

En premier lieu, ton banquier va t’aimer si tu lui présentes des comptes nickels. Clairement, pour lui, tu seras une bonne affaire si tu remplis les conditions suivantes :

1. Pas de crédits à la consommation (jamais) ;
2. Un salaire stable, même faible ;
3. Une épargne régulière ;
4. Des dépenses raisonnables et justifiées ;
5. Un potentiel de croissance ;

Ce blog n’a pas pour vocation de t’enseigner les bonnes pratiques financières mais, il est évident que si tu ne réponds pas à ces critères, emprunter, dans de bonnes conditions, sera un peu plus compliqué. Mais, ce n’est pas du tout impossible ! Par contre, si tu réponds à toutes ces exigences bancaire, l’enjeu sera d’obtenir la meilleur offre et pas juste obtenir ton prêt immobilier.

Savoir parler à ton banquier

Tout d’abord, il est nécessaire d’utiliser le même langage et les mêmes codes que ton conseiller bancaire. Des mots bien spécifiques sont utilisés dans chaque métier . Il va falloir en connaître juste quelques uns. Vous parlerez ainsi la même langue et vous vous comprendrez mieux. Voici les quelques expressions qui sont employées couramment :

• ” arrêté des comptes”
• “capacité d’emprunt” et ton “profil emprunteur” ?
• “disponibilités”
• “Domiciliation des revenus”
• “Hypothèque”
• “Offre préalable”
• ….

De surcroit, ton banquier n’est pas là pour te rassurer. C’est tout l’inverse ! Lors de ta présentation, tu dois chercher à convaincre de la viabilité de ton projet.

Pour cela, il te faut connaître ton achat par cœur et être convaincu que ce bien est en adéquation avec ta capacité d’endettement.

Plus précisément, pour obtenir ton prêt immobilier, il faut rédiger au préalable, une note, qui résume l’ensemble des points que ton banquier va souhaiter connaître.

Pour commencer, tu devras te présenter. Sur une feuille papier, tu noteras :

• Ton état civil
• Ton adresse
• Mail
• Numéro de téléphone
• Date et lieu de naissance
• Situation maritale
•  

Ensuite, tu rédigera à la suite ton profil emprunteur :

• Ton métier (contrat de travail en annexe)
• Ton salaire ( + 3 derniers bulletins de salaires en annexes)
• Tous tes revenus (locatifs, pensions, indemnités,…)
• Le montant de tes 3 dernières déclarations d’impôts (les copies en annexes)
• L’épargne dont tu disposes (tous les relevés bancaires en annexes)

Le banquier te demandera tes 3 derniers relevés bancaires de ton compte courant et ceux du comptes commun si vous êtes en couple.

Enfin, à la suite de ta feuille de présentation, tu noteras un calcul simple : Ton salaire mensuel x 0.33% = ta capacité d’endettement mensuel

Voici une exemple de calcul de capacité d’endettement  : 2 000 € * 0.33 = 660 €

C’est 660 € représente la somme maximum que tu pourras rembourser si tu gagnes 2 000 € et que tu n’as aucun autre crédit.

A savoir qu’il existe de nombreuses exceptions à cette règle mais, classiquement, ton banquier commencera par ce calcul pour juger de la viabilité de ton projet.

Pour conclure sur la présentation, dans le but d’obtenir ton prêt immobilier, une des clés est le soin que tu vas apporter à la connaissance précise de ton projet.

A priori, le banquier va te tester. C’est son job. Il te posera des questions sur le bien mais, aussi sur tes comptes, tes habitudes d’épargnants… Si tu es bien préparé, il sera rassuré et non seulement, il t’accordera le prêt mais, tu pourras négocier.

Si en arrivant dans son bureau, après avoir décliné ton identité, tu lui tends une feuille ou tout est noté, je peux te garantir que tu vas marqué des points.

Négocier avec son banquier pour obtenir ton prêt immobilier

D’ores et déjà, qu’est ce que tu peux négocier ?

• Les frais de dossier
• Le taux d’intérêt d’emprunt
• L’assurance emprunteur
• La durée du prêt
  
   

Négocier les frais de dossier bancaires

En principe, c’est ce qui a de plus facile à négocier. En effet, les sommes sont relativement faibles et les banques savent que ces frais sont rarement intouchés. Ils sont en général de 800 à 1500 €.

Mon conseil, ne t’attarde pas trop sur ces frais de dossier. Tu gagneras beaucoup plus à négocier ton assurance ou tes intérêts.

Il faut aussi prendre conscience que pour un crédit immobilier, le temps est fondamentale. Les frais sont payés une fois et souvent financés par la banque elle même. Les intérêts d’emprunt et l’assurance sont eux payés pendant 15, 20 ou 25 ans. L’enjeu n’est pas du tout le même.

Comprendre la taux d’intérêt

Le taux que va appliqué la banque sur ton capital, tous les mois, sera sont gains mensuel.

Ce taux est en général fixe et basé sur des taux directeurs, eux même fixés par la banque central européenne. En bref, l’Europe donne un cadre aux banques et ces dernières ont une certaine marge de manœuvre pour te proposer un crédit immobilier avec un taux plus ou moins proche du taux directeurs.

Les taux sont actuellement particulièrement bas. Pour avoir une idée des taux, tu peux visiter : meilleurstaux.com

De fait, les taux étant bas, il te sera difficile de négocier mais, aujourd’hui, sur 20 ans, ils varient quant même de 1.35 à 0.92 !

Calculons ce que cela représente d’économie potentiel sur 200 000 €.

Un taux à 1.35 pour un emprunt de 200 000 € représente un cout d’emprunt de 28 325 €  alors que pour un taux à 0.92 cela équivaux à 19 040 €. Cela peut donc entrainer une économie de 9 285 € ! Je t’encourage donc à très fortement négocier le taux d’intérêt.

Cette assurance peut représenter de très gros frais. il faut savoir qu’elle n’est légalement pas obligatoire mais, aucune banque n’acceptera de te prêter sans assurance. Tu n’es pas non plus obligé de souscrire à l’assurance que te propose ton banquier mais, saches que si tu ne le fais pas, il te sera presque impossible de négocier les taux d’intérêts…

En ce qui me concerne, je ne négocie par l’assurance mais, surtout les intérêts. Par contre, je change d’assureur 1 an plus tard, en souscrivant chez un assureur beaucoup moins cher. cette méthode te permettra de gagner sur les 2 tableaux.

En règle générale, pour l’achat de sa résidence principale, on aura tendance a souscrire à des prêts très longs pour réduire sa mensualité.

Je suis plutôt pour cette pratique mais, il faut savoir que les intérêts seront beaucoup plus cher. En effet, plus ton prêt est court, plus le taux d’intérêt d’emprunt est faible. Tous va donc dépendre de ton âge, ta situation marital et financière.

Pour ma part, vue les taux actuels, je ne vois pas trop d’intérêt à faire de crédit trop court. Pour une résidence principale, je pense que 20 ans est un bon compromis.