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Acheter dans l’ancien ou faire construire une maison ?

Qu’est-ce qui est le plus rentable et le plus écologique ? Acheter dans l’ancien ou faire construire sa maison… Rénover sa maison avec si possible, des matériaux sains et performants ou faire construire une maison neuve aux conforts moderne ?

Les avantages de la rénovation

La rénovation peut te paraître plus économique et écologique que la construction neuve parce le gros œuvre est déjà existant. Tu pourras donc gagner sur les lots terrassement, réseaux, maçonnerie, charpente, couverture, zinguerie, menuiseries,… On économise donc en énergie grise et en théorie, en cout, si tout ces éléments sont en bon état. C’est rarement le cas.

Bien souvent, il faudra démolir une partie, rénover et reconstruire.

Rénover, c’est participer à réhabiliter le patrimoine historique, respecter l’architecture vernaculaire, s’adapter à une construction remaniée quelquefois pendant des siècles. Une rénovation réussie aura un charme incomparable et pourra apporter un confort presque équivalent au neuf, pour un cout raisonnable, si tu t’y prends bien…

Les inconvénients de la rénovation

La rénovation d’un bâtiment ancien sera en général plus complexe que de faire construire mais, tout dépend du type de bâtiment.

En effet, il y a d’énormes différences entre une maison d’avant 1900, de 1930 ou 1980. L’approche des travaux devra être adapter selon ta typologie du bâti. L’isolation avec une laine intérieure ne fonctionne que pour les bâtiments, après les années 60, en béton mais assez mal pour les bâtiments en pierre ou pisé.

Au niveau thermique, il est à noter que dans la rénovation, certains ponts thermiques sont difficiles à corriger.  Un classique, les balcons bétons très répandus dans les années 70/80. Il ne permettent pas d’assurer une isolation par l’extérieure continue. Tu devras donc les casser, avec ton petit marteau…ou faire appel à une entreprise.

Idem pour les fondations bétons qui ne peuvent plus être isolée, les sols carrelées collés sur dalle brut, les plafonds de caves ou sont fixés les réseaux,…

L’étanchéité à l’air est également plus difficile à corriger ou créer dans l’ancien. Le chauffage est donc, également plus délicat à gérer, surtout si l’on souhaite le décentraliser avec un poêle  à bois.

Mais, bonne nouvelle, tout cela est possible. Une seule condition, la rénovation doit être bien pensée, avant d’acheter.

C’est une évidence, une des clés, dans l’ancien, c’est l’achat. Une maison ancienne se choisit avec précaution. Il vaut mieux prendre son temps et être bien conseillé. Comme pour le neuf, le plus important sera l’orientation, au Sud. Viendront ensuite l’implantation, au plus proche des commerces, écoles, travail, transports,… La situation d’une maison est primordiale, surtout dans une démarche écologique. La rénovation d’un appartement en ville sera toujours plus cohérent en terme d’énergie qu’un pavillon à 30 km de son travail.

La construction neuve, les avantages

La RT2012, malgré ses nombreuses faiblesses, a révolutionné la construction neuve en France. Construire aujourd’hui est plus rassurant puisque l’on peut s’appuyer sur une performance thermique minimum, ce qui n’est pas le cas dans l’ancien (avant 2013). Donc, si tu es primo-accédant, en général, tu préfère le neuf. Ça te fais moins peur.

Il faut toutefois avoir conscience que toutes les maisons RT 2012 ne se valent pas. Le chauffage pourra par exemple varier, pour 100M², de 850 à 50 euros par an ! Nous trouvons les mêmes rapports pour l’étanchéité à l’air, le confort d’été, la luminosité, la qualité de l’air, la durabilité des matériaux,…

De part les garanties qu’il offre, décennales, dommage ouvrage, RT 2012, …, le neuf permet d’envisager une acquisition sans surprise. Mais, même si il est vrai qu’une construction neuve offre plus de garanties financière, thermique, structurel, qu’une maison ancienne, il peut y avoir de mauvaises surprises. La clé pour une construction réussie est le choix du maître d’œuvre. J’aurai du mal à dire le contraire.

En terme d’écologie, la construction neuve sera en principe plus énergivore que la rénovation. Mais, en fonction de sa performance énergétique et des matériaux employés, l’équilibre écologique pourra s’inverser au bout de quelques dizaine d’années (quand même).

Une maison neuve avec un système constructif industriel bas de gamme, tel que parpaing béton, isolation intérieur issus de la pétro-chimie, menuiseries en pvc, placoplatre, peinture acrylique,…ne permettra jamais une approche plus écologique qu’une rénovation effectuée consciencieusement, en respectant les matériaux d’origines.

Quel budget pour une construction neuve et une rénovation ?

La question que tu te poses depuis longtemps, depuis que tu es sorti de l’école, “qu’est ce qui est le plus économique, construire ou rénover ?”

Je vais te décevoir et j’en suis navré. Tu sais à quel point j’aime avoir réponse à tout mais, il n’existe pas de réponse à cette question. Il existe beaucoup trop de paramètres pour se contenter d’une réponse. C’est comme si tu me demandais si je préfère les vacances à la mer ou à la montagne…pas de réponse possible.

A savoir quand même, dans le neuf, tout dépend du prix du terrain, du choix du constructeur, de la qualité de la conception, de la rigueur de la mise en œuvre, des matériaux choisis.

Dans l’ancien, c’est encore beaucoup plus difficile à évaluer. Il faudra prendre en compte la vétusté du bâti, son état général, le cout des travaux, le potentiel après rénovation,…

Acheter dans l’ancien ou faire construire sa maison est surtout lié à deux points :

• chiffrer les travaux de rénovation
• imaginer un projet cohérent.

Je suis convaincu que seul un maitre d’œuvre permet d’acheter en conscience ou une très bonne préparation de l’acheteur. Il faut être capable d’évaluer et de chiffrer précisément les travaux.

La surface habitable

Un des paramètres rarement pris en compte dans le choix entre rénovation et neuf est la surface. C’est pourtant essentiel.

Faire construire une petite maison (en dessous de 100M²), de qualité et écologique, coute relativement cher au M². Pour de petites surface, il me paraît beaucoup plus pertinent de rénover.

A l’inverse, rénover de grands volumes est souvent plus couteux que de construire.

Attention, ce conseil n’est pas valable dans tous les cas de figure (voir plus haut) mais, c’est très souvent le cas. 

Pour conclure, ton choix entre construire ou rénover dépendra avant tout de ta capacité à te projeter dans l’un ou l’autre. Il faut également être bien préparé (tu es en train de le faire, c’est bien) ou accompagné par un professionnel.

Bon plan : Contrairement à l’idée souvent répandue, rénover n’est pas forcément plus couteux que construire. Il faut simplement chiffrer les projets, suffisamment tôt, pour faire un choix éclairé et ne pas souhaiter faire du neuf avec de l’ancien.

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