Comment estimer le prix d’un logement ?

Avant de te donner quelques trucs qu’utilisent les pros pour estimer le prix d’un logement, un petit point sur le marché.

L’immobilier, c’est un secteur marchand classique. En fonction de l’offre et de la demande, les prix sont plus ou moins haut. Jusque là, c’est simple… Mais, l’immobilier permet de se loger, de louer et de spéculer. Ces critères qui font varier les prix, permettent aussi de les déterminer.

Sans faire une thèse sur le contexte actuel, les prix des logements sont aujourd’hui corrélés à une multitude de critères qui n’ont rien à voir avec l’immobilier comme : les taux d’intérêts bancaire très bas, la désertification des campagnes et villes moyennes, les investisseurs spéculateurs, les aides de l’état à la rénovation,… Le sujet est donc complexe.

Estimer le prix d’un logement, comment font les agents immobilier ?

En fait, je me le demande. C’est compliqué pour eux. Il faut que tu comprennes qu’un agent immobilier, qui vie avec sa commission a deux objectifs principaux : vendre vite et le plus cher possible. Pour les bons agents, on peut ajouter, fidéliser sa clientèle.

Son problème, c’est qu’il est beaucoup plus facile de vendre vite, quand les biens sont en dessous du marché. Mais, s’il vend trop bas, ses marges sont plus faibles et les vendeurs ne seront pas fidélisés. Donc le mieux pour lui, c’est d’estimer le prix du logement, au plus proche du marché. Mais, c’est compliqué pour un agent qui travaille essentiellement avec des particuliers qui achètent au coup de cœur…et sont donc prêt à payer 10% plus cher parce qu’ils flashent sur une cheminée en marbre ou un parquet chêne.

Donc, l’agent immobilier, joue souvent au poker. Il connait les prix de son marché mais, selon si il veut vendre vite ou gonfler sa commission, il estime à la hausse ou à la baisse.

Comment l’agent immobilier connait les prix de son marché ?

Il vend et rentre des biens toute l’année. Enfin, j’espère pour lui. Tu n’es pas agent immobilier, donc tu ne pourras pas connaître les prix de cette manière. Par contre, avant d’estimer le prix de ton logement, fais le tour des agences du secteur recherché. Si tu rêves d’un appartement de 100M², demandes aux agents de te montrer leurs catalogues pour ce type de logements et prends des notes sur :

  • les secteurs géographiques (quartier, rue, centre ville,…) ;
  • les services de proximités (école, collège, piscine, banque,…);
  • Les orientations (Nord, Sud, Est, Ouest) ;
  • L’état de l’appartement (les travaux, les communs) ;
  • Les équipements (garage, piscine, cuisine,…);
  • Les nuisances (bruits, pollution,…) ;
  • Les qualités thermiques (isolation, production de chauffage, eau chaude,…);

Avec toutes ces données, tu pourras commencer à te faire un beau petit tableau excel qui reprendra les prix en fonction de chaque logement et qualités associés. Tu pourras compléter avec l’analyse des ventes sur le Bon coin et Logic Immo et enfin les sites :

meilleurs agents >>>

Le site gouvernementale >>>

Normalement, avec ces données, tu devrais avoir une bonne vision de ton marché et tu pourras estimer le prix d’un logement. Mais, il existe d’autres méthodes.

Estimer le prix d’un logement, comment font les investisseurs ?

Les investisseurs vont calculer le prix d’une logement, le plus souvent selon 2 approches indépendantes ou complémentaires.

1/ La rentabilité locative, pour une vision court terme

2/ La rentabilité achat/vente, pour une vision long terme

En effet, il existe deux types d’investisseurs. Ceux qui cherchent à générer du cash tous les mois et ceux qui souhaitent construire un patrimoine.

Estimer le prix d’un logement selon une rentabilité locative

L’investisseur locatif va calculer un rendement. On calcule la rentabilité en divisant le montant du loyer annuel par le prix de vente et on multiplie par 100. Soit : 7 200 € de loyers / 150 000 € d’achat x 100 =  4.8% de rentabilité brut.

Alors, je t’entends. Tu me dis mais quel rapport avec le sujet de cet article ? Pourquoi calculer une rentabilité sur un bien que je veux acheter pour y vivre…? Parce que c’est une mesure. Selon ton secteur géographique, les rentabilités sont connues. Il suffit de demander à un bon agent immobilier, ton notaire ou un investisseur. La rentabilité est aussi à comparer à l’inflation, à l’évolution des prix sur ta ville ou village et aux placements financier. Classiquement, en 2020, en province et dans les villes moyennes, la rentabilité se situe autour de 2 à 5 % brut. Certains agents immobiliers définissent aussi leur prix de vente avec ce calcul.

Pour conclure, la rentabilité peut te permettre, dans une certaine mesure de te projeter à la revente. En effet, si ta rentabilité (virtuelle) est très élevée, de 10% par exemple, tu peux espérer faire une belle plus-value. Cette réflexion est vraiment à mettre au conditionnel par que cela dépend aussi des travaux et de l’évolution des prix de ton secteur. Par exemple, si tu achètes une maison dans une zone en déclin démographique, avec une rentabilité à 12%, ne t’attends pas à gagner de l’argent à la revente…mais plutôt, à en perdre.

Estimer le prix d’un logement selon une rentabilité patrimoniale

Tout le monde estime plus ou moins, selon le prix de revente potentiel. Les investisseurs en patrimoine, achètent uniquement selon le pourcentage de gain à la revente.

Si tu as correctement étudier ton secteur, voir le premier paragraphe, il faudra évaluer ce qu’il sera dans X années. Il n’existe aucune réponse à cette questions et pourtant tout le monde à son avis, surtout les conseillers en patrimoine.

Je n’ai probablement pas plus de don de voyance que les autres mais, je vous donne quand même mon avis. Je pense que les campagnes et villes moyennes vont continuer à se dépeupler en France, sauf exception sur des sites touristiques. Les prix peuvent donc chuter fortement dans les années à venir (10 à 30%). Pour les grandes villes, c’est plus complexe. Il faudrait faire du cas par cas. Globalement, je crois que seuls les pôles économiques et touristiques verront leur prix augmenter ou se stabiliser sur les dix prochaines années. Au delà, c’est de la science fiction pour moi, surtout vu le contexte économique actuel.

Bon plan : Ne fais pas une confiance absolu aux sites web spécialisés. L’expérience des agents peut être précieuses pour estimer le prix de son logement mais, n’hésites pas à en consulter plusieurs. Compiles les données récoltées dans un tableur.

Les articles essentiels avant d’acheter ta maison – évites les erreurs de débutants >>>

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