Les honoraires du notaire pour l’achat de ta maison

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Le jour de la signature de l’acte d’achat de ton logement, tu devras régler des frais de notaire. On appelle communément ceci, les honoraires ou émoluments du notaire.

C’est en fait un raccourci parce qu’en réalité, seule une petite partie revient au notaire et la plus grosse somme est destinée à l’état. Mais ce petit détail, je pense que tu t’en moques…

Nous allons calculer quels montants représentent ces frais et comment les diminuer. Avant cela, à quoi sert un notaire ?

Le notaire, sa fonction

Notons que, le notaire est un officier public. C’est le ministre de la justice qui le nomme. Il a le pouvoir d’authentifier les actes qu’il signe aux yeux de l’état et de la justice.

Par conséquent, le notaire, tu lui dois un minimum de respect 😉. Il est avant tout là pour te défendre et s’assurer de la légalité de la transaction ! Sa principale fonction est de t’informer de tes droits, te protéger des abus ou arnaques potentielles du vendeur. Il en existe malheureusement de nombreux et j’en ai fait les frais. Parce que le notaire n’est pas infaillible et qu’une fois l’acte de vente signé, c’est compliqué de revenir en arrière.

Malgré tout, le notaire est ton cerveau pendant la signature du compromis de vente et l’acte d’achat. Il t’informera sur les risques de sismicité, d’inondation, sur les frais liés à la copropriété et sur les différents diagnostiques (plomb, amiante, thermite, électrique, énergie,…). Il va aussi étudier les servitudes, la propriété réelle du vendeur, les éventuelles dettes liées au bien, …

Donc, ton notaire, c’est ton allié. Surtout, choisis-le avec soin et n’accepte jamais de signer avec le notaire du vendeur même si on te fait un rabais sur le prix ❗

Il faut savoir que tu peux signer avec un seul notaire, celui du vendeur mais, de fait, il défendra son client en cas de conflit. Comme tu en as la possibilité, exiges que ton notaire soit présent, pour toutes les signatures. Cela , ne te coutera pas plus cher ! Les honoraires du notaire seront simplement partagés, entre eux. Le notaire du vendeur rédigera le compromis de vente et le tien, l’acte d’achat.

Comment choisir son notaire ?

Si c’est ton premier achat, tu dois certainement connaître des amis ou de la famille qui ont déjà acheté avant toi. Demande leurs conseils.

Un notaire, ce n’est pas comme un resto sur tripadvisor 🤔 (je te laisse vérifier). Il n’existe aucun site qui permet de noter les bons et les mauvais notaires.

Il faudra donc faire confiance à ton entourage même si cette méthode est loin d’être toujours fiable.

Tu peux aussi aller visiter un notaire. Lui demander si c’est possible d’avoir un entretien préalable à la vente. Le fait qu’il accepte ou pas de te recevoir est déjà un signe de l’intérêt qu’il va te porter. Une fois sur place, pose lui toutes les questions possibles relatives à l’achat. Par exemple :

• Quels sont les frais liés à l’achat ?
• Pouvez-vous me renseigner sur les diagnostiques obligatoires ?
• Puis-je me rétracter après la signature du compromis ?
• Es-t-il prévu des pénalités si le propriétaire ne souhaite plus vendre après la signature du compromis ?
• …

Il connait les réponses mais, certains notaires sont très avares sur les solutions à apporter, par manque de temps. Si c’est le cas, tu zappes.

Il est obligatoire d’avoir un notaire pédagogue et disponible. En effet, il convient de comprendre ce que tu signes. Ton notaire doit prendre le temps de s’assurer que tu comprennes.

Calculer les honoraires du notaire pour l’achat de ta maison

Les taxes liées à l’achat dans l’ancien sont en moyenne de 8% (dans le neuf, ils sont de 2 à 3%). Ces frais sont très élevés si l’on compare à d’autres pays. Ils peuvent même monter à plus de 24% pour les biens de faible montant ! En conséquence, nous sommes très fortement taxés en France, sur les transactions immobilières (comme pour tout le reste) mais, c’est un autre sujet… En Europe, seul la Belgique a des frais légèrement supérieurs. Mais, ils sont de 2% en Autriche, au Pays-Bas, en Angleterre, de 2.5% en Suède, de 3.5% en Italie… 1.7% aux États-Unis.

Calculer les frais de notaire

• Droits de mutations ou taxes ;
• Émoluments du notaire ;
• Frais de débours  ;

La plus grosse part des frais revient aux droits de mutations, environ 5% du montant de bien. Ces frais de mutations sont destinés à la commune, à la communauté de communes, au département et à l’état.

Les frais de notaire lors d’une vente, sont également en pourcentage mais, selon des tranches du prix d’achat. Au-delà de 60 000 €, les honoraires sont de 0.814%. De 17 000 € à 60 000 €, ils seront de 1.10 %, en dessous de 17 000 € à 1.627% et en dessous de 6 500 €, 3.945%.

Pour les débours, ils correspondent aux frais liés aux bureaux des hypothèques, aux timbres, au géomètre, aux divers frais administratifs, …

Le site à ne pas manquer pour faire tes calculs de TAXES DE notaire :

Pour calculer approximativement le montant à régler aux notaires >>>

Comment diminuer les frais de notaires ?

Comme tu l’as lu, plus le prix est faible, plus les frais seront importants, proportionnellement. Comparons les frais (calculs réalisés pour un achat dans l’ancien et pas dans le neuf) :

Exemple des émoluments du notaire (simulation non contractuelle)

• 250 000 € = 19 200 €
• 150 000 € = 12 300 €
• 75 000 € = 7 100 €
• 45 000 € = 5 000 €

Par conséquent, ce qu’il faut comprendre, c’est qu’il n’y a aucun frais sur les travaux ! Il existe au contraire de nombreuses aides (voir article dédié aux aides à venir).

Donc, si tu as un budget de 250 000 € pour ton projet. Tu peux acheter une ruine à 45 000 € avec 205 000 € de travaux, tu payeras 5 000 € de notaire au lieu de 19 200 € pour un achat sans travaux… avec les 14 200€ économisés, tu construis un garage ou tu me fais un cadeau 😅.

Réduire les honoraires du notaire en réglant les frais d’agence

Une autre astuce pour limiter les émoluments du notaire, c’est de régler les frais d’agence en tant qu’acheteur.

Je m’explique. Il n’est pas obligatoire de laisser le vendeur régler les frais d’agence qui ne sont pas taxer par le notaire. Si les frais d’agence sont de 15 000 € demande à ton notaire de les intégrer à ton prix global.

Tu pourras donc économiser environ 1000 € de frais de notaire. Il faudra bien sur que le vendeur accepte. Ce peut faire parti de la négociation. Il est beaucoup plus facile de négocier la prise en charge des fais d’agence qu’une remise et cela peut te rapporter plus.

Diminuer ses frais de notaire en déduisant le mobilier

Dernière astuce, qui est très peu connu. Tu peux légalement déduire le montant des meubles de ton achat immobilier.

En effet, le cout des meubles présent dans la maison ou l’appartement lors de l’achat (cuisine, canapé, lit, chaises, machine à laver, …) peuvent faire diminuer sensiblement le montant de taxes.

Tu commenceras par estimer l’ensemble des meubles et cuisine, selon leurs vétustés et les factures d’achat. Si c’est trop complexe, tu peux faire appel à un huissier ou commissaire priseur. Il faudra ensuite en informer le notaire qui procédera aux calculs. Par exemple, si tu as estimé tes meubles pour un montant de 10 000 €, tu ferras environ 800€ d’économies (8% d’honoraires du notaire). Le montant des meubles est soustraie du prix d’achat du bien ! Il faudra bien sur que le propriétaire accepte de laisser les meubles sur place mais, c’est en général assez facile à négocier…

Bon plan : Une fois de plus, les travaux peuvent rapporter gros même avec le notaire. Payer les frais d’agence et déduire le mobilier permet d’économiser facilement quelques milliers d’euros.

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