Servitudes : quels sont les points sur lesquels il faut être attentifs avant d’acheter ?
Lors de tes recherches sur l’achat d’un bien immobilier, tu as dû te rendre compte qu’il existe des pièges et qu’il te faut faire très attention à certains détails. L’un des points que tu ne dois à aucun prix négliger concerne les servitudes liées à ton bien immobilier.
Si tu n’as pas encore abordé la question des servitudes avec ton agent immobilier, ton vendeur et le notaire, je te conseille de le faire rapidement. Mais avant que tu poses tes questions à ces personnes, laisse-moi t’expliquer ce qu’est une servitude et quelles en sont les conséquences. Cela te permettra de bien négocier le prix d’achat et de déterminer si la parcelle que tu veux acheter est vraiment celle qu’il te faut.
Alors, c’est quoi une servitude ?
Dans l’univers de l’immobilier, la servitude est définie comme étant un droit donné à un propriétaire d’utiliser le terrain de son voisin. Pour les résultats de recherches google, la servitude est un droit de passage.
Rassure-toi, cela ne veut pas dire que ton voisin pourra construire une cabane sur ta parcelle quand il veut. Pourtant, l’existence d’une servitude sur ton terrain peut devenir très dérangeante. Celle-ci peut, par exemple, autoriser ton voisin à passer chez toi pour rentrer chez lui ou à creuser un trou sur ta parcelle pour faire passer sa canalisation.
C’est vrai que cela peut sembler dérisoire, mais si jamais tu veux construire une piscine à l’endroit où il y a ses tuyaux, tu ne pourras pas. D’ailleurs, la raison pour laquelle je te parle de servitudes, c’est parce qu’elle est souvent une source de problèmes entre voisins. Et aussi, je l’avoue, parce que ça peut te faire gagner de l’argent.
Pour en revenir à ce qu’est une servitude, sache que celle-ci peut être légale et donc inévitable ou conventionnelle.
Les différents types de servitudes
Les servitudes légales sont celles prévues par le Code civil ou les règles de l’urbanisme par exemple. Elles concernent, entre autres le passage des eaux de ruissellement sur ta parcelle en raison de son emplacement.
Donc tu n’y peux rien. Il y a aussi la servitude de passage qui permet à ton voisin de prendre par chez toi si sa parcelle est enclavée ; c’est-à-dire que celle-ci n’a pas d’accès direct à la voie publique.
Le raccordement au tout-à-l’égout, le domaine public, la servitude de vue et la cour commune peuvent aussi être des servitudes légales.
Les servitudes conventionnelles sont les autorisations que tu donnes à ton voisin de profiter de ton bien immobilier. La servitude tour d’échelle en est un bon exemple. C’est une autorisation que tu donnes à ton voisin d’installer un échafaudage ou une échelle près de ton mur parce qu’il réalise des travaux chez lui. Elle est temporaire et peut te donner droit à une indemnité.
Il en existe d’autres que ton voisin peut obtenir en te demandant ou en faisant appel à un tribunal. Pour une servitude conventionnelle, tu reçois forcément une indemnité sur laquelle vous êtes d’accord ou fixée par le tribunal.
Fonds dominant ou fonds servant ?
Je te parle de servitude et d’indemnité, mais tu peux tout aussi bien être celui qui perçoit les indemnités et celui qui les paie. En matière de servitude, on parle souvent de fonds dominant et de fonds servant. Le fonds dominant concerne la parcelle qui est utilisée par un autre propriétaire. C’est elle qui en subit les effets et donc qui perçoit les indemnités.
Pour illustrer, on dit que le fond dominant est celui qui accepte que le voisin passe par chez lui. Le fond servant est par contre celui qui paie son voisin pour avoir le droit de se servir de sa parcelle. Tu peux être l’un ou l’autre, mais dans tous les cas, tu peux en tirer des avantages. Si tu es le fond servant, disons que tu obtiens plus de confort et que cela peut faire baisser le prix de la parcelle. Mais en plus de payer l’indemnité, tu devras entretenir la partie de la parcelle que tu utilises.
Comment savoir si une servitude existe ?
La loi exige de ton vendeur qu’il te dise s’il y a oui ou non servitude à propos du terrain. Cette mention doit être faite sur l’acte de vente avec des informations complètes sur le type de servitude, ses conséquences et sa durée si elle est temporaire. Cependant, il peut arriver que ton vendeur ne soit pas vraiment honnête. Pour éviter d’avoir à le poursuivre en justice, il vaut mieux en parler avec le notaire. Celui-ci va examiner tous les actes de propriétés et de vente du terrain concerné et se renseigner au bureau des hypothèques pour avoir des informations fiables. À toi donc de t’assurer qu’il le fait effectivement.
S’il existe une servitude sur ta parcelle, sa valeur diminue. Cela peut être parce que ta parcelle dépend de l’autre ou parce qu’elle est utilisée par d’autres personnes. Mais cela veut aussi dire que tu peux négocier pour faire baisser le prix. Dans tous les cas, demande-toi si l’existence d’une servitude te convient ou pas et pense sur le long terme. Et saches qu’il peut être possible d’éteindre une servitude à certaines conditions, mais ce n’est pas le moment d’en parler (on y reviendra peut-être).
Voilà, tu sais maintenant tout ce qu’il y a à savoir sur les certitudes. Il est temps de prendre ton téléphone et d’appeler ton agent immobilier ou ton notaire pour te renseigner. Si tu as d’autres questions, je suis à ta disposition.
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